Lakossági fórum: július 16., 17. óra. Városháza, képviselő-testületi tárgyaló

1. A helyszín

A Köles-dűlő a Törökbálint 078/3 hrsz-ű ingatlan, ami a Raktárvárosi út, a Pannon út, a Diósdi út, az Arborea díszfaiskola és a törökbálinti temető között helyezkedik el.  A mintegy 40 hektáros, ekkor még mezőgazdasági terület a nyolcvanas évek végén a Sasad Tsz-től került magántulajdonba. A beépítési jogot eredményező átminősítés a kétezres évek első felében azzal a céllal történt meg, hogy a településnek helyi iparűzési adó (HIPA) bevételeket hozó cégek költözzenek ide. Erre azonban nem került sor. A terület jelenleg nyitott rét, amelyen mezőgazdasági tevékenység folyik.

2. Mikor vált a területre vonatkozó fejlesztési elképzelés ismertté?

Erről az Elek Sándor polgármester által jegyzett képviselő-testületi előterjesztés azt tartalmazza, hogy Khalaf Ahmad al-Habtoor úr 2024. június elején személyesen egyeztetésen vázolta fel az elképzeléseit a városvezetőnek. Június 20-án az Al-Habtoor Real Estate képviselőivel szakmai megbeszélésre került sor, melyen az önkormányzat részéről a polgármester mellett Géczy Krisztián alpolgármester, Szőke Péter és Somogyi Bálint képviselők, a PJB, illetve a VFKB elnöke, valamint Csenger-Zalán Annamária főépítész vett részt.  

3. Mit tudunk Khalaf Ahmad al-Habtoor úrról?

Az 1949-ben született dubai milliárdos világszerte ismert üzletember, így temérdek írásos anyag, illetve videó érhető el vele kapcsolatban. Szegénysorból származó self-made man, aki élettörténetét egy 2012-ben megjelent, 2014-től magyarul is olvasható önéletrajzi könyvben mondta el. (Ez jelenlegi is kapható a Premier Outlet Alexandra könyvesboltjában.) Az általa 1970-ben alapított Al-Habtoor Group hatalmas vállalat, amely főként az építőiparban, az ingatlanfejlesztésben, a turizmusban, a vendéglátásban és az autókereskedelemben tevékenykedik, számos luxusszínvonalú szálloda építője, illetve tulajdonosa. Khalaf Ahmad al-Habtoor a Forbes Magazin szerint a turizmus és vendéglátás üzletágban a közép-keleti régió harmadik legbefolyásosabb üzletembere. Jelentős adományozó, számos jótékonysági kezdeményezést támogat az oktatásban, az egészségügyben és a szociális ágazatban. Magyarországot nemcsak megkedvelte, de befektetett a hazai szállodaiparba: az övé a budapesti InterContinental és a The Ritz-Carlton. Sportrajongó, aki a vele készült beszélgetésekben kiemeli a mozgás fontosságát, minden nap teniszezik, a lovaspóló szerelmese.

4. Mit foglalna magában a fejlesztés?

A vonatkozó előterjesztés a következőket említi:

  • Oktatási létesítmények: óvoda, 12 osztályos nemzetközi iskola és kollégium, amely egyetlen komplexum.
  • Egészségügyi létesítmény: magánkórház.
  • Sportlétesítmények: sportklub épülete, sportpályák (tenisz, padel stb.), lovaspóló pálya és a hozzátartozó istállók.
  • Magánparkkal körülvett rezidencia, a magánterületet és az egyéb rendeltetéseket összekötő közparkot mesterséges vízfelület választaná el egymástól.
  • Kiszolgáló létesítmények: személyzeti lakások.
  • Üzletek, szolgáltatások: nincs részletezve.

5. Mi az önkormányzat szerepe?

A potenciális fejlesztő a helyi építési szabályzat (HÉSZ) módosítását kéri: a terület Gksz-6 besorolású részét Kjz-2-be szeretné átsoroltatni. Az ingatlan egyik része ugyanis Kjz-2 jelű, ún. különlegesen jelentős zöldfelületet igénylő építési övezet, a Pannon út mentén viszont Gksz-6 jelű kereskedelmi-szolgáltató-gazdasági terület található. A Gksz-6-ba a környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági tevékenységi célú rendeltetések helyezhetők el, amelyekre a fejlesztőnek nincs szüksége. A Kjz-2 oktatási, egészségügyi (kórház, szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülő stb.), nagy kiterjedésű, sportolási, különleges idegenforgalmi és rekreációs rendeltetésű létesítmények építésére ad lehetőséget.  

6. Miért kedvezőbb a településnek a Kjz-2 besorolás?

  • A Kjz-2 minden megkezdett 200 m2-e után legalább egy környezettűrő, nagy lombkoronát növelő fát kell telepíteni és fenntartani.
  • Kisebb a legnagyobb épületmagasság (Kjz-2: 11 méter – Gksz-6: 13 méter).
  • A szomszédos lakó, illetve üdülő építési övezetekhez jobban illeszkedő rendeltetés, kellemes zöld környezet.
  • A gépjárműforgalom várhatóan jelentősen kisebb mértékű, mint a gazdasági övezeti terhelés, jellemzően személyautó forgalomra lehet számítani tehergépjárművek helyett.

7. Milyen részletezettségűek a tervek?

A fenti szöveges leíráson túl az önkormányzati képviselők és a VFKB-tagok megismerhettek egy látványtervet, amelynek nyilvánosságra hozatalához a fejlesztő egyelőre nem járult hozzá.

Július 22-ig azonban vállalta az ún. telepítési tanulmányterv benyújtását, amelynek a fejlesztés valamennyi részletes körülményére ki kell terjednie. Ebből a fejlesztési dokumentumból lehet megtudni, hogy pontosan miről lenne szó.

A telepítési tanulmánytervnek az önkormányzat által elvárt tartalma: a terület és környezetének bemutatása, a fejlesztési cél, a javasolt beépítés környezeti hatásainak ismertetése, a beépítési javaslat, a beépítési tervhez kapcsolódó infrastruktúra- igények, a szükséges és tervezett műszaki és humán-infrastruktúra fejlesztések, hatályos szabályozás módosításának, változásának tartalma, határoló köz-, illetve közhasználatú területek, javaslat a zöldfelületek kialakításnak módjára, közlekedési és parkolási rend, beépítési rend térbeli megjelenítése. 

8. Történt-e elköteleződés az önkormányzat részéről?

Nem történt! A július 4-i ülésén az önkormányzat a HÉSZ egyszerűsített eljárásban történő módosításának megindítását, a tervezésre vonatkozó ajánlatkérés kiírását támogatta.  Ez nagyjából annyit jelent, hogy az egyelőre „madártávlatból” látott fejlesztési koncepció kibontásának az önkormányzat utat adott.